Operat w życiu rzeczoznawcy

Słowo brzmiące dość obco, niesie zdecydowaną i klarowną treść. Najprościej operat to pisemne opracowanie określonego zagadnienia technicznego. Wśród przykładowych możemy wymienić takie operaty jak geodezyjny, kolaudacyjny, techniczny, ewidencyjny, wodno prawny czy zimowego utrzymania dróg. Rodzajów operatów jest jednak znacznie więcej.

By lepiej pojąć istotę tego pojęcia, warto przeanalizować konkretny przykład operatu. Weźmy pod lupę operat szacunkowy. Stanowi on dokument urzędowy i jednocześnie jest opinią rzeczoznawcy majątkowego na temat tego, jaka jest wartość danej nieruchomości. Operat mieści w sobie dane niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ocenia jakie są wskazania podstaw prawnych, jakie są rozwiązania merytoryczne, przedstawienia toku obliczeń, jak i wyceny nieruchomości. Operat majątkowy przybiera formę wyłącznie pisemną. Taką forma jest jedyną uznawaną. Jeśli występują duże rozbieżności pomiędzy decyzjami dwóch rzeczoznawców majątkowych, wtedy do akcji wkracza organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. To ona wtedy posiada ostateczną decyzyjność. Operat szacunkowy przedstawia wiele niezbędnych elementów z zakresu wyceny. Określenie celu w jakim podejmowana jest dana wycena, opis stanu w jakim się znajduje, określenie samej nieruchomości i zakresu w jakim dokonywana będzie wycena, analiza rynku nieruchomości, ustalenie metody szacowania wartości – to wszystko znajdziemy w operacie szacunkowym, dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego. By operat był aktem prawnym potwierdzonym, należy umieścić na niej stosowną klauzulę (art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.). Oczywiście dokonuje tego rzeczoznawca majątkowy. Istnieje również coś takiego jak opiniowanie operatu szacunkowego. W tym wypadku polega to na sprawdzenie i opiniowaniu przez rzeczoznawcę majątkowego dokonań innego rzeczoznawcy majątkowego. Przyjmuje on formę analizy formalno-prawnej. Taki opiniowanie ma na celu sprawdzenie zgodności z przepisami prawa danego operatu. Warto wspomnieć, jak rzeczoznawcy majątkowi rozumieją pojęcie oceny. Badają oni prawidłowości wycen, ma to znaczenie tylko wtedy gdy istnieje możliwość porównania ze sobą dwóch operatu wykonanych przez innych rzeczoznawców majątkowych.

Przyjrzyjmy się innemu rodzajowi operatu, z jakim możemy się spotkać. Operat wodno prawny jest dokumentem, który jest jednocześnie pozwoleniem wodno prawnym. Pozwolenie to natomiast to zezwolenie, które wydają organy administracji państwowej. To pozwolenie mieści w sobie kilka aspektów. Zawiera kwestie dotyczące odprowadzania ścieków, pobór wód podziemnych, ale również kwestie budowania studni stawów i pomostów. Pozwolenie dotyczy również wprowadzania ścieków do kanalizacji, a przede wszystkim ścieków przemysłowych, regulacji wód, jak i wykorzystania ścieków w kontekście rolniczym. Sam operat wodno prawny składa się z części opisowej i graficznej. Nakreślę, jakie elementy znajdują się w poszczególnych częściach. Część opisowa to przedstawienie celu, wykazanie prawnych aspektów, charakterystykę wód, określenie wpływu gospodarki wodnej na wody podziemne, informację o utworzonych formach ochrony przyrody. To tylko niektóre elementy części opisowej. Elementy graficzne to plan urządzeń wodnych, schemat ich rozmieszczenia, funkcjonowania, określenie poboru wody i inne.

Jak można łatwo zauważyć istnieją różne rodzaje operatów. Każdy z nich ma swoją specyfikę.